El Supremo no ve abusivo cargar al cliente el impuesto de las hipotecas

La sentencia actúa sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el mayor de todos los gastos para el usuario.

El Alto Tribunal sí avala que los gastos notariales y de registro de la propiedad sean abonados por las entidades financieras.

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha sentenciado por unanimidad que quien debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de las hipotecas es el cliente y no la entidad financiera. El fallo afecta solamente a esta cuota y no a otras relacionadas con la constitución de la hipoteca. Este impuesto se erige como el mayor de todos los gastos para el cliente.

La decisión del Supremo se toma después de que algunas audiencias provinciales consideraran abusivo que el cliente tuviera que cargar con el impuesto. El principal argumento era que el beneficiado de que la hipoteca quedara registrada era el banco, que lograba así mayores garantías y que, por tanto, debía ser este quien afrontara el gasto.

Sin embargo, la Sala de lo Civil ha resuelto lo contrario. Los magistrados se han centrado en que es la ley la que establece que es el prestatario el sujeto pasivo del impuesto. En esa línea ya se había pronunciado anteriormente la Sala de lo Contencioso Administrativo del Supremo.

El Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece como criterio general que el responsable de pagar es “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. A tenor de lo escrito, según fuentes jurídicas, correspondería pagar al banco, puesto que es quien quiere que el préstamo conste en el registro de la propiedad para poder hacerlo valer frente a terceros. No obstante, el mismo artículo añade que “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía (hipotecas) se considerará adquiriente al prestatario”. Es decir, quien recibe el préstamo debe pagar el impuesto.

Los costes de constitución de la hipoteca
La factura se resume en el impuesto de Actos Jurídicos –de naturaleza autonómica–, en los gastos del notario, en el registro de la propiedad y en la gestoría. Los gastos de formación en el caso de una hipoteca media, constituida por valor de 150.000 euros, oscilarían entre los 2.800 y los 4.400 euros. Las cifras alentaron a reclamar por la vía judicial la nulidad de estas cláusulas, incluyendo lo que afectaba al impuesto.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el coste más elevado de la formalización de un préstamo y varía según la comunidad autónoma –entre el 0,5% y el 1,5%–. El cliente debe encargarse del 75% de la factura de constitución de la hipoteca, mientras que los gastos notariales deben ser repartidos a partes iguales, y las copias, a quien las solicite. Al importe hay que añadir los gastos del notario –unos 800 euros–, los gastos de la gestoría –cerca de 500 euros–, la tasación –entre 300 y 450 euros– y el coste del registro, que supone unos 375 euros adicionales.

La doctrina de 2015
Para su veredicto, la Sala de lo Civil desarrolla en una nota que ha partido de su propia jurisprudencia sobre la “abusividad” de una cláusula que, “sin negociación y de manera indiscriminada”, atribuye en todo caso el pago de los gastos e impuestos al consumidor, a pesar de que la ley hiciera una distribución de estos y, por tanto, declarase nulas las cláusulas que imponían al cliente todos los costes de concertación del contrato, así como el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo fuese el banco.

Esta doctrina, dictada en diciembre de 2015 a raíz de una denuncia de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) que solicitaba la nulidad de las cláusulas de varios contratos de BBVA y de Banco Popular, provocó una avalancha de pleitos por parte de asociaciones de consumidores y de despachos de abogados especializados. Sin embargo, no resolvía cuestiones como qué reparto de costes sería el legítimo o como quién debería hacerse cargo del impuesto de Actos Jurídicos, de los gastos de notaría, de registro y de gestoría. Fruto de esta falta de concreción, el Supremo se ha visto en la obligación de pronunciarse.

La posibilidad de cambiar la decisión tomada por el Supremo se encuentra en el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que ya falló en contra del criterio establecido por el Tribunal Supremo en 2015, en lo referente a la retroactividad de la devolución de lo cobrado por las cláusulas suelo. Asimismo, la sentencia puede revocarse con una modificación legislativa. El PSOE tiene previsto llevar una propuesta al Congreso en los próximos días.